近20年来,中国建筑有了突飞猛进的发展。但除了具有巨大的建设量、惊世骇俗的地标以及设计团队风格的多样化以外,建筑品质普遍滞后于外观形象的创新。大型公建方面,各大城市的国家级和城市级重点项目几乎全都由洋大师包揽,新奇怪异的造型使中国建筑迅速挤进了国际建筑创意的第一方阵。以北京为例,被称为“蛋”、“鸟巢”、“裤衩楼”的这些城市名片与国家象征,对于增加旅游收入、提升国际形象有巨大带动作用。但这些狂野的玩法应只限于大型地标项目,中国毕竟是发展中国家,巨大的建设成本与高能耗不是每个项目或城市能承担得起。经济实用,特别是寿命与品质才是建筑的核心价值。 

    在开放初期的中国消费者眼中,自然是外国的月亮比中国的圆,洋设计师拥有更高的地位、更高的收费与话语权。令人难以接受的是,在整个社会崇洋媚外的风气下,洋设计师也学会了如何以耸人听闻的做法,来吸引媒体的眼球与博得领导的青睐。在这个眼球时代,老外学会了用中国人的钱成就自己的名和利,而带给中国人的却是高造价、高能耗的建筑垃圾。如果说欺世盗名有些过分,那至少是不负责任。改革开放是因为经济与科技落后,落后就要挨打,开放的目的是要学习发达国家的先进科学技术。而这一轮城市建设方面的开放可谓南辕北辙,更多关注造型与观感方面的创意,洋设计并未给中国带来节能、生态、高品质的建筑突破。 

    住宅地产开发方面,崇洋心态体现在西洋风格楼盘上。除了非洲以及南美洲,所有的西方建筑风格在中国楼市上都能找到复制品,各地都有罗马家园、威尼斯花园、欧陆经典这样的楼盘。中国人民从1949年就站起来了,但改革开放经济上自强后,又自觉自愿地建设了一大批殖民地时代特征的假洋货。而在这些金玉其外的浮华外表下,是普遍粗制滥造的大规模手工生产。这几年火爆的楼市使消费者面临同质化、低品质的供给,根本没有选择。 

    住宅项目最令人担忧的是金玉其外掩盖着短寿命建筑垃圾。房产是不动产,置业者最关心的是施工质量与住宅寿命。根据湖南某媒体的调查结果,住宅消费者最关心的项目品质前3个方面依次为:施工质量、通风采光、物业管理。然而这一代住宅开发的最薄弱环节,就是住宅的短寿命。尽管新开发的住宅项目越来越高档,外观形象也越来越精美,但是基本建材并没有革命性的提高,施工人员素质及对质量控制力度反而有所下降。文革前施工企业属于工人阶级,即便是瓦工也要经过培训和考级,而今天的农民工放下镰刀拿起瓦刀就成了工人,再奢华的豪宅也是由农民工在现场手工湿作业建成,工业化、产业化率仅为4%。根据建设部的数据,中国住宅平均寿命还不到30年。 

    购房者所持有的产权证使用年限为70年,而建筑的结构寿命为50年,也就是说在50年之内,建筑的结构不应存在问题而导致垮塌等严重事故,否则结构设计师要承担法律责任。根据目前市场的施工与采购水平,另外3个方面的建筑品质却难以达到30年的使用要求。首先是外墙维护系统:普遍的外墙做法是湿作业的外墙保温,虽然外保温从理论上优于内保温,但由于施工技术的不合理,外保温材料开裂、起鼓、脱落导致保温失效和外墙装饰材料脱落,十几年来的实践证明湿作业是失败的,而极少有开发商采用干挂式外墙保温技术。其次是建筑管线的采购与施工:住宅火灾起因的一大部分是电线短路造成。再者,设备主机寿命普遍低于20年,包括空调制冷机及电梯等大型设备。因此,70年产权证的住宅,在有保障的50年结构寿命之内,维护结构、管线及设备寿命严重缩水,需要多次更新。


其实,我们不必预言这一代的房产项目寿命如何,只要回顾一下上世纪80年代所建造的住宅,现在已经使用了20年,其破败程度只剩下了土地的价值,房产的价值都可以忽略不计了。那么,不到30年寿命的房产是否还能算作不动产?住宅寿命不仅仅关乎消费者的利益问题,它还关系到国家和个人的财富增长模式。GDP的增长并不等于财富的增长,中国每年的GDP增长非常高,将来大规模的城市改造和住宅重建仍然会产生高GDP增长,但是国家和个人并未积累下多少财富。 

    进入2007年,随着地产行业的发展、市场的成熟,低品质同质化的竞争也开始出现转机,住宅市场开始进入追求真正品质的时代,主要表现在对科技与节能的重视、精细化与标准化以及对现代中国建筑风格的探索方面。今年的两会重要结论之一就是:去年全国节能降耗的任务没有完成,因此将出台更加严厉的节能规范与更加优惠的补贴措施,所以高科技节能住宅将会获得更大的发展空间。 

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